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房地產(chǎn)項目規(guī)劃是通過探索目標市場的需求和愿望，進行相應的投資機會研究，有效，經(jīng)濟地滿足消費者需求來實現(xiàn)目標的過程。文章分析了項目規(guī)劃的必要性和作用，項目規(guī)劃的內(nèi)涵和特點，房地產(chǎn)營銷策劃的內(nèi)容，以及房地產(chǎn)營銷策劃的誤區(qū)和對策。
1、房地產(chǎn)營銷計劃的必要性和作用
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消費者成熟，市場成熟，開發(fā)商日趨成熟。目前的規(guī)劃已進入產(chǎn)品的項目規(guī)劃階段，而不是中間過程，即所謂的全面規(guī)劃。
規(guī)劃與營銷計劃不同，后者計劃更加關注市場需求。它涉及選擇什么項目、其中、基金籌集、程序確定、設計招標、建設招標、項目監(jiān)督、基金操作、項目管理、直到整個財產(chǎn)管理協(xié)調(diào)處理、整體規(guī)劃，它涉及多個字段、學科，我們需要一個多方面的專家來共同規(guī)劃。項目規(guī)劃的根本目的是實現(xiàn)項目、民主化的科學決策，減少或避免投資決策失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益、。
（二）房地產(chǎn)營銷策劃的作用
1.準確的決策。房地產(chǎn)營銷策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員，使企業(yè)和企業(yè)家的決策更加準確，并盡量避免項目運作的偏差。
2.提高競爭力。房地產(chǎn)規(guī)劃可以使房地產(chǎn)開發(fā)項目提升競爭力，使其穩(wěn)定，取勝，立于不敗之地。在當前房地產(chǎn)業(yè)的激烈競爭中，房地產(chǎn)規(guī)劃可以充分發(fā)揮其優(yōu)勢，增強項目的競爭力，贏得主動權。
3.加強創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)規(guī)劃可以探索和解決企業(yè)管理問題，提高企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。規(guī)劃師遵循科學規(guī)劃流程，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題出發(fā)，探索解決管理問題的有效途徑。
4.有效整合資源。房地產(chǎn)規(guī)劃可以有效整合房地產(chǎn)項目資源，使其成為優(yōu)勢。房地產(chǎn)規(guī)劃參與概念資源、人力資源、物質(zhì)資源、社會資源和其他資源，澄清他們的關系，分析他們的功能，幫助他們團結在一起，形成圍繞中心的共同目標。此外，房地產(chǎn)規(guī)劃還預測未來市場，并滿足居民住宅的具體要求。
2、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容
（一）市場分析
1.市場供應調(diào)查分析。該地區(qū)在一定時期內(nèi)的供應情況調(diào)查主要包括：同期銷售房屋市場現(xiàn)有項目、及其所在地、結構、區(qū)域、價格、支付方式；同類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量、實力和市場份額；同級別的房地產(chǎn)商業(yè)廣告訴求重點、營銷策略、服務和效果；同樣的房地產(chǎn)業(yè)務、相當于項目銷售和空置情況。
2.市場需求調(diào)查分析。首先，我們必須調(diào)查消費者需求的滿意度，即市場的實際需求情況。這包括在一段時間內(nèi)在該城市現(xiàn)有家庭中有多少家庭住宅。其次，這些愿望的家庭結構和規(guī)模是什么，以及他們需要什么樣的住房結構和面積。再次，他們的收入水平、受過教育，將購買可以購買的房屋，以及他們愿意購買的價格。最后，這些潛在客戶集中在他們的消費心理和消費模式的分布，租賃和出售、消費者信貸。
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在分析外部環(huán)境時，項目本身必須分析其內(nèi)部環(huán)境，即分析其自身的能力和局限性，并確定其獨特的優(yōu)勢和劣勢。因此，應該使用一些方法來分析項目自身的情況，比如SWOT方法，它可以結合、的內(nèi)部環(huán)境，這樣我們就可以調(diào)整策略，尋求更好的開發(fā)，因為它是經(jīng)過仔細分析的，它是也可以提高決策質(zhì)量。
不同消費者的需求和偏好差異很大。根據(jù)不同的區(qū)域特點，根據(jù)目標來源的具體需求，可以實現(xiàn)合理的市場定位，實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績。選擇項目的目標市場也決定了目標客戶群。此時，對目標客戶群的深入分析是為了使項目推廣更加準確和有效。這里的分析結果將決定整個項目的營銷計劃，包括媒體選擇、組合，促銷主題、強度，申訴方法等輔助手段。同時，人群定位的結果也會影響價格定位和支付方式。為了做好人群定位，主要考慮因素有：目標來源的經(jīng)濟背景分析和目標來源的文化背景分析。
3、項目定位是基于目標源的建立，以及項目的整體把握，最大限度地滿足客戶的需求。它是針對目標市場的項目功能、圖像的特殊和有針對性的調(diào)節(jié)。三種房地產(chǎn)營銷策劃的誤區(qū)與對策。
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)公司在營銷策劃中的誤區(qū)
1.僅使用銷售結果作為成功或失敗的關鍵。
營銷計劃的重點是營銷而不是計劃。
規(guī)劃師的專業(yè)精神不強。
規(guī)劃者過分關注甲方、的概念。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)營銷策劃問題的對策
1、設定方式，認識到房地產(chǎn)營銷策劃的正確概念。整體營銷計劃不僅是房地產(chǎn)經(jīng)紀人或規(guī)劃師的工作，而且必須突破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷策劃理念。在淺層，營銷推廣是高級消費者概念的指導。從根本上說，它是企業(yè)文化和核心概念的推廣，是一種強烈文化的自我表達。規(guī)劃應該是基于總體規(guī)劃的全面實施，包括準確的規(guī)劃和嚴格的實施。我們必須顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷策劃理念。營銷策劃必須滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，從城市整體營銷，建設經(jīng)典城市，建設融合城市文化的家園，關注環(huán)境和公共設施，建設城市個性并堅持下去。
2、政府正確地規(guī)范和掌握方向。政府的政策方向決定了城市經(jīng)營和房地產(chǎn)開發(fā)的方向。政府可以利用行政壟斷權力，通過城市規(guī)劃在空間上調(diào)整和遷移城市功能，使舊城區(qū)和新開發(fā)區(qū)可以通過地價差異獲得更新和發(fā)展的資金保障。政府也可以在開發(fā)商的發(fā)展中制定強制性規(guī)定。例如，在所有計劃中，10％-20％的計劃比率是普通收入階層能夠負擔得起房屋，其他方面由開發(fā)商自己控制。 。通過這種方式，開發(fā)商不僅可以嘗試嘗試新的想法或形式，而且還可以為底層公民的利益提供一定的保障。
3、房地產(chǎn)開發(fā)商的先進發(fā)展理念。房地產(chǎn)開發(fā)商應該有前瞻性的愿景，房地產(chǎn)行業(yè)應該重新洗牌，因為產(chǎn)品質(zhì)量將代表一切。例如，阿卡迪亞房地產(chǎn)倡導生態(tài)、文化、現(xiàn)代、健康生活方式，這種生活方式不僅是一個美麗的社區(qū)環(huán)境、舒適合理的生活空間、完美的生活套餐和先進的現(xiàn)代化設施更重要的是，阿卡迪亞式自然健康生活理念與溫馨文明的社區(qū)文化融為一體，旨在為業(yè)主營造自然環(huán)境。、自然文化、自然生命概念、健康身心、健康家庭、健康人際關系、健康成長為和諧社區(qū)生活，讓“天然花園、健康家園”成為主流和經(jīng)典。
4、規(guī)劃師的責任感。作為策展人，每個策劃者都需要不斷思考。思維過程也是一個實踐過程。雖然沒有小阻力，但必須克服并持續(xù)存在。政府定位不一定支持，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定了解，公眾眼中的廣告輿論不分青紅皂白地轟擊，但我們的大腦應該是清醒的，這是一項重要的工作。經(jīng)驗、技能、意味著、系統(tǒng)并不重要，重要的是責任。責任有一種思考方式，有思想的希望。
